14、【产权性质】父母出资买房,竟然有这么大的财产漏洞?(1)
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14、【产权性质】父母出资买房,竟然有这么大的财产漏洞?(1)

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你好,我是崔庆忠。邻居小明和女友小红到了谈婚论嫁的阶段。小明的父母决定买房让儿子早日成婚。于是小明父母出钱买了一套四居室的房子。热恋中的小明小红为了表达爱意,想把两个人的名字都写上去。而小明父母却有些犹豫,不知道这样做,会不会有啥隐患?如果两个人没有成婚或者将来离婚了的情况下,房子的产权归谁呢?


这就涉及到我这节课要讲的主要内容:父母出资买房,产权归谁?离婚时,又该如何分割?

课程分为三 个部分:

一、什么情况下,父母出资购房应该视为某一方的个人财产。

二、什么情况下,父母出资购房应该视为夫妻共同财产。

三、购买房屋的父母,要注意的事项。


我主要按出资情况、出资时间以及登记产权的名字来讲述一下,但在这之前,我们先搞懂两个名词的区别:共同共有和按份共有。


共同共有:所有共有人对共有物都拥有产权,共有人不能私自处置共有物,必须得到其他所有共有人同意。按份共有:共有人按照协议所签订的份额,对自己的那部分份额拥有产权,并按照份额承担义务。


下面,我们接着依照开头的那个事例来展开,如果小明的父母与小红的父母在为了儿女买房时,因为出资与产权登记的不同而产权会有哪些不同的归属呢?


一般在没有约定的情况下,主要从以下三个方面来综合考虑:

1.看一方父母或者是两方父母是出全资还是支付的部分房款或者是首付款。

2.看出资时间,就是看出资购买房产或者支付首付款的时间是在结婚登记前还是结婚登记后。

3.看房屋是登记在出资方子女名下还是另一方子女名下,还是双方子女名下。


结合这三种方式分类,来确定看是夫妻共同财产还是属于一方的个人财产。那么我觉得直接按结果来分类,哪些是算作个人财产,哪些是算作夫妻共同财产,这样比较便于大家理解。


第一大类,按个人财产对待的

在结婚前,小明父母全额出资,房屋登记在小明名下,房屋当然属于小明一方婚前个人财产。

婚后,小明父母出全款购买房子,名字落在小明名下,房屋视为赠与小明一方的,属于个人财产。

离婚时,小红无权要求分割。


《婚姻法》司法解释三第7条规定,“婚后由一方父母出资为子女购买不动产并登记在出资方子女名下的,视为对己方子女的个人赠与,房屋认定为出资方子女的个人财产。”

这一条款,在司法实践中,对于父母“出资”应当仅指全额出资。因为只有全额出资,父母才能取得房屋产权,将所购房屋登记在己方子女名下才具备房屋产权赠与的法律属性。

 

第二大类,按夫妻共同财产对待

不管是婚前婚后,也不管小明父母出全资或者是首付款还是部分房款购买的房子,只要房屋没有登记在小明的名下,而是登记在小红名下的或者是登记在双方名下的,那这个就属于夫妻共同财产。


这种情况下,小明父母的出资应认定为对小明小红夫妻俩人的赠与为宜,房产一般认定为两人共同共有;如果结婚则是夫妻共同财产。后面万一结婚了又离婚的话也是按夫妻共同财产分割。原则上在分割时,小明应该多分,因为小明的父母毕竟是出资方。但是如果双方事前约定了共有方式是共同共有或按一定的份额共有,那么就按夫妻约定的享有产权即可。


刚刚说的是一方父母出钱买房的情况,那还有一种是双方父母共同出资,这种情况下,不管房子是落在一方名下或者双方名下,也不管是婚前婚后,都属于夫妻共同财产;应当认定父母的出资为对各自子女的赠与,应当按父母出资额作为按份共有。


当然,需要注意的一点是,如果是双方父母表示是对两个人赠与,而不是各自赠与各自子女的,那么就不分份额,而是视为共同共有的财产。离婚时,按夫妻共同财产,一般是对等均分。

 

小明父母在婚前支付首付款,房屋登记在小明名下,剩余房款以按揭贷款方式支付,且由小明小红夫妻共同还贷,一般视为小明父母赠与给小明的是首付款,婚后一直用共同财产在偿还按揭贷款,该房屋应当认定为夫妻共同财产。 


一般如果真的离婚,会将房屋判给登记方小明所有并由其继续支付剩余贷款。而对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值,就需要房子的所有人小明付给小红了,相当于晓明对小红做出的补偿。

 

还有一种情况,如果小明的父母是在婚后只出了部分房款或者首付款,且房屋登记在小明名下,一般也是视为是小明父母对小明夫妻双方的赠与,房产属于夫妻共同财产。如果离婚时要分割财产的话,一般会考虑给出资方子女多分。

 

上面叙述的情形比较多,为了加深理解,我举一个案例。


李某与赵某登记结婚后,李某父母出资全款购买位于某小区的房屋一套,登记在李某名下。离婚诉讼中,赵某主张房屋为婚姻存续期间购买,应为夫妻共同财产,要求依法分割。李某称该房屋为其父母向朋友借款购买登记在自己名下,应为其个人财产,不同意作为夫妻共同财产进行分割。李某提交购房协议书、收条、借据、汇款转账记录等,并申请证人出庭作证。


法院审理认为,李某提供的购房证据可以证明是李某父母为其购买房屋而出资,并登记在李某名下。


根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条第一款规定:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。所以,在这个案例中,这套房产应视为只对李某一方的赠与,故判李某父母出资购买的这套房屋归李某所有。


学习了以上案例,你是否明白全款买房对房屋产权归属有起很重要的作用。


借此,也提醒各位父母出资买房时,必须注意的事项。

 

三,提醒因为儿女婚事而购买房屋的父母,尤其要注意:


首先要明确的是,这个房子的房款是无偿赠与给子女的,还是单纯的借钱给子女买房的。如果是给与子女的借款,最好约定清楚,让子女双方都作为借款人,以俩人的名义分别向父母写个书面借据。

 

这样的话,这就属于子女为夫妻共同生活所欠下的债务,也就是夫妻共同债务。


那么在子女离婚时,双方应按照比例分割房产;同时,双方也要共同偿还对父母的还款义务,并承担连带责任。

 

如果你是打算把房子赠送给子女的,那就要想清楚是送给自己的子女的,还是送给夫妻两人的了。也最好是应当签署协议。


如果打算把房子赠送给自己的子女,最好是出全款,能写个赠与合同是最规范的。


而且,房产赠与合同,即使已进行房产变更登记的,在一定的情形下,也是可以撤销的。这个赠与合同的撤销,我会在后面的课程里讲到。

 

好了,今天的课程就到这里。今天这节课,我讲了父母在儿女登记结婚前后,出资的范围不同与房产登记的名字不同而产生不同产权归属与离婚分割。下一节课的题目是“离婚时,发现对方藏匿财产怎么办?”

 

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。


由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。


第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。


依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

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