最高院：法院单独拍卖房屋或土地导致房地分离，拍卖无效

裁判要旨：

执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应为无效。

案情介绍：

一、新疆高院在执行新疆天山水泥股份有限公司（下称“天山公司”）申请执行新疆交通物资供应公司（下称“物资公司”）一案中，查封了被执行人物资公司名下位于乌鲁木齐市土地证号为乌国用（2000）字第0001798号的土地（下称“上述土地”），并委托新疆嘉盛拍卖有限公司将该土地进行拍卖。李辉竞得该宗土地，新疆高院作出（2008）新执字第4－2号执行裁定书（下称“4-2号裁定”），确认该宗土地使用权归买受人李辉所有。

二、被执行人物资公司就上述拍卖行为，向新疆高院提出执行异议，认为：上述土地属划拨用地，且未将土地使用权与地上建筑物等一并处理，故请求撤销新疆高院（2008）新执字第4－2号执行裁定书及对该宗土地的拍卖。新疆高院作出（2011）新执二监字第10号执行裁定（下称“10号裁定”）：撤销4-2号裁定，撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。

三、李辉向最高法院申请复议，请求：维持4-2号裁定，撤销10号裁定。最高法院裁定：驳回李辉的复议申请，维持10号裁定。

四、新疆高院退还李辉拍卖款，天山公司、物资公司与新疆北方机械化筑路工程处三方协议将上述土地过户到新疆北方机械化筑路工程处名下。申请执行人天山公司向新疆高院申请终结本次执行程序，新疆高院裁定准予终结。

【争议焦点】

拍卖土地使用权时未按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，拍卖行为是否有效。

最高院认为，“根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。’人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。

如果申请复议人认为执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。

综上，裁定：驳回李辉的复议申请；维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。”

案件来源：

最高人民法院：《新疆天山水泥股份有限公司与新疆交通物资供应公司买卖合同纠纷执行案复议裁定书》【(2011)执复字第16号】